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: Ilustração de imóvel comercial para alugar e uma mão com lupa. Texto na arte: Locação de imóvel. Bate Forte

O sucesso de seu negócio pode ir além da qualidade de produto/serviço, do preço ofertado e do atendimento. A escolha de um bom ponto comercial é essencial para que a sua empresa decole!

Em 2020, no estado de São Paulo, por exemplo, o número de imóveis disponíveis para locação que estão vazios aumentou. Segundo Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), antes da pandemia de coronavírus, o percentual de vacância era de 18%, índice que chegou a 24% em julho.  Cerca de 70% desses imóveis são destinados à locação residencial, enquanto 30% são para fins comerciais.

O planejamento inicial do futuro estabelecimento deve indicar qual tipo de imóvel será necessário para exercer a atividade. A edificação terá que atender não apenas às necessidades do locador, mas também da empresa, dos funcionários e dos clientes.

Antes de começar a visitar imóveis saiba quê

É importante que o empreendedor busque no ponto comercial algumas características-chave para o seu negócio, como:

– Local para estoque;

– Espaço para atender demanda de clientes;

– Espaço que atenda ao número de funcionários;

– Tipos de produtos que serão disponibilizados no local ou serviços prestados.

Assim, é possível procurar apenas aquelas propriedades que atendem às demandas, refinando consideravelmente a busca.

Analise também se naquele local, além da capacidade de alojar o negócio, existe oferta de serviços básicos necessários como luz, água, telefone, esgoto e internet. Observe se há serviços de transporte público para clientes e empregados, facilidade de acesso para carros, estacionamento de veículos, local para carga e descarga de mercadorias.

Verifique a região em âmbito geral: Há incidência de enchentes ou efeitos naturais? É uma região segura? Quais tipos de estabelecimentos estão presentes na região? São compatíveis com seu negócio?

Pesquisa de preço

Depois escolher o bairro ou região da cidade, é hora de descobrir o valor cobrado pelo metro quadrado e selecionar as melhores ofertas no entorno.

Na internet, sites especializados são uma ótima fonte de pesquisa. Anúncios nos jornais de bairro e nos suplementos especiais aos finais de semana também podem ser úteis. Além disso, procure informações com proprietários e funcionários de outras lojas da região.

Estado do imóvel

Caso a locação não seja a primeira, fique atento(a) ao estado de conservação do imóvel. As partes hidráulicas e elétricas são as principais causas de problemas. Exija sempre que seja elaborado um laudo após a vistoria para relatar ao locador sobre os consertos necessários. Depois da assinatura do contrato, se um item que não tenha sido relatado apresentar problemas, não será possível exigir que o proprietário efetue consertos que não sejam de natureza estrutural.

Peça descontos caso precise realizar reformas

Se for necessário reformar ou incluir benfeitorias no imóvel para que ele fique adequado ao seu tipo de negócio, pode propor as alterações ao locador e tentar negociar um abatimento no valor do aluguel para arcar com os gastos das obras.

Documentação

Confira junto à Prefeitura se há alguma lei de zoneamento que impeça o exercício do tipo de negócio que irá estabelecer no local. Certifique-se que:

– O imóvel está regularizado;

– Possui o HABITE-SE;

– Os impostos que recaem sobre o imóvel estão em dia (IPTU, ITR);

– A legislação municipal que trata da instalação de anúncios.

É preciso verificar também, junto aos órgãos Estadual e Municipal do Meio Ambiente e de Controle de Atividades Poluentes, a possibilidade de se estabelecer na localidade.

Importante ressaltar que atividades relacionadas à alimentação e a saúde, como bares, restaurantes, farmácias, entre outros, dependem de alvará da Vigilância Sanitária Estadual e Municipal. Confira, ainda, as exigências do Corpo de Bombeiros.

Um dos documentos mais importantes é o Alvará de Funcionamento, documento que autoriza o exercício de uma atividade, levando-se em conta o local, o tipo de atividade, o meio ambiente, a segurança, a moralidade, o sossego público, etc.

A licença de funcionamento deve ser fixada em local visível ao público. Por isso, fique atento a todas essas questões, antes de escolher seu ponto comercial, para que depois não tenha que fechá-lo devido a alguma irregularidade.

Atenção ao contrato

O contrato é lei entre as partes. Todas as disposições abaixo devem ser incluídas no contrato. Sugere-se o apoio de um advogado na redação do contrato.

Duração: estabeleça um prazo razoável no contrato, não muito pequeno, mas também não muito extenso. No caso das locações não residenciais, a lei não estipula um prazo mínimo para contratação, podendo ser pactuado livremente entre as partes.

Garantias: a Lei do Inquilinato elenca três tipos de garantias que podem ser exigidas na locação. No entanto, é proibida a utilização de mais de uma garantia no mesmo contrato:

a) caução, que pode ser oferecida tanto em bens móveis e imóveis como em dinheiro. Se for em dinheiro, não pode ultrapassar o valor de três vezes o valor do aluguel pactuado e deverá ser devolvido ao locatário no final da locação;

b) fiador, que é a pessoa que se responsabiliza pelos débitos do locatário, caso este fique inadimplente;

c) seguro fiança, que deverá ser feito por uma seguradora.

Reajustes: normalmente, o índice de reajuste a ser aplicado está previsto em contrato, e o preferido entre as partes é o IGP-M. No entanto, se não houver previsão, o índice poderá ser escolhido pelo locador.

Direito de inerência ao ponto: a lei impede que o locador passe a exercer a mesma atividade do inquilino após o ponto estar montado e bem estabelecido, assim evitando a concorrência desleal.

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